Los compradores de Martinsa Fadesa necesitarán grandes dosis de paciencia

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Los compradores de Martinsa Fadesa necesitarán grandes dosis de paciencia

La pesadilla con la que sueñan despiertos los clientes de Martinsa Fadesa desde hace semanas no se ha derretido con los excesos del termómetro. La noticia de la presentación del concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) de la compañía presidida por Fernando Martín, que sorprendió a muchos con las maletas a medias el 14 de julio, ha cosechado pocas certidumbres y demasiados interrogantes.

Todavía hoy la mayoría de los que quisieron olvidarse de su casa en ciernes y solicitar a la inmobiliaria la devolución del dinero que habían adelantado siguen sin ver un solo céntimo. Tampoco los que decidieron cruzar los dedos y mantener la perspectiva de firmar una escritura de propiedad han leído durante este tiempo titulares de prensa demasiado tranquilizadores.

El paréntesis estival, afortunadamente para los nervios de todos ellos, se encuentra en vías de disolución: desde el pasado lunes y hasta el 30 septiembre está abierto el plazo, improrrogable, para que los acreedores de Martinsa Fadesa comuniquen sus créditos al Juzgado de lo Mercantil nº1 de La Coruña.

A este proceso, según las fuentes jurídicas consultadas por SU VIVIENDA, deben sumarse tanto los que pretenden liquidar su acuerdo de compraventa y que les reembolsen sus ahorros como los clientes que aún confían en poner un felpudo en el hogar que eligieron sobre plano. «Aunque el comprador no es acreedor de dinero, la posibilidad de que no llegaran a realizarse las obras o de que se opte por rescindir el contrato hace necesario reclamar un 'posible crédito' o 'crédito contingente' en plazo con el fin de no perder las cantidades aportadas», explican en Iure Abogados.

Plazo de un mes

Germán Souto, del bufete Piroscia, Souto y Asociados, añade que «las comunicaciones efectuadas fuera de ese mes se convierten en 'créditos morosos', lo que implica una serie de desventajas respecto a los comunicados en plazo». Simplificando mucho, serían los últimos en cobrar en el caso de que tuvieran que devolverles la cantidad de euros anticipada por un piso que finalmente no van a poder amueblar. «Lo más urgente en este momento es esa comunicación».

En los casos en los que «hay aval de las cantidades entregadas (que, aunque es obligatorio, no siempre existe) habrá que reclamar antes por esta vía, pero es frecuente que haya problemas para cobrarlo, por lo que no se debe descartar la comunicación del 'crédito contingente'», agregan en Iure Abogados.

De hecho, al cierre de esta edición sólo tres cajas de ahorros habían accedido a devolver el importe adelantado por algunos potenciales propietarios que quieren y pueden poner fin a su relación con el 'holding' inmobiliario. Algunas entidades financieras implicadas ya han manifestado su negativa a reembolsar dichas cantidades y, paralelamente, los representantes legales de los clientes afectados van a tomar las medidas oportunas.

«Yo le diría a los compradores de Martinsa Fadesa que no se pongan nerviosos, que probablemente recuperarán casi todo su dinero, pero que también sean conscientes de que tardarán en tenerlo», puntualiza Joan Carles Codina, socio director de Escoda & Codina.

La opinión mayoritaria de los abogados que están llevando este caso es que el proceso podría prolongarse durante unos tres años y que a su término la compañía habrá devuelto al menos el 70% de las cantidades que adeuda en los plazos que queden estipulados por el denominado convenio de acreedores.

Hasta aquí, sin entrar en detalle en los vericuetos legales de la causa judicial, lo relativo a las rescisiones de contratos de compra. Pero, ¿se tiene la certeza de que las casas en curso o en proyecto se van a finalizar?

Responde Germán Souto: «Ojalá. En cualquier caso, la declaración del concurso en términos jurídicos no afecta a los contratos que la concursada tiene firmados con los compradores de viviendas. Martinsa Fadesa debe continuar con su actividad y, por lo tanto, terminando las casas que tiene iniciadas; incluso las que no tiene iniciadas, si tiene un precontrato firmado con un comprador, debe empezarlas».

Seguir pagando

«Por su parte, los compradores tienen que seguir abonando los pagos programados en los contratos o al menos consignar los pagos judicialmente», añade el abogado del bufete gallego.

Si la compañía del ex presidente del Real Madrid es incapaz de continuar con el 100% de sus promociones se podría llegar a acuerdos con otras promotoras para cederles la ejecución de los proyectos de vivienda en marcha, según los abogados consultados. Sin embargo, la aguda crisis por la que atraviesa el sector inmobiliario en la actualidad, unida al gran tamaño de buena parte de las promociones de Martinsa Fadesa, podría obstaculizar esta vía de escape.

Los expertos son moderadamente optimistas respecto al desenlace del proceso por el importante patrimonio de que dispone la compañía. Además confían en que dadas las implicaciones que tendrá el mayor concurso de acreedores de la historia de España «el juez actuará con cuidado exquisito».

¿Y qué puede hacer el futuro comprador para no desayunarse con la noticia de que su inmobiliaria ha presentado suspensión de pagos? Joan Carles Codina recomienda consultar el Registro Mercantil, analizar la contabilidad de la firma en cuestión y mirar muy bien el contrato para asegurarse que «el dinero entregado a cuenta está avalado en el supuesto de insolvencia de la empresa».

¿Qué casos se pueden dar entre los compradores de Martinsa Fadesa y qué soluciones tienen? Contesta a estas cuestiones el despacho Iure Abogados.

1. La promotora ha incumplido alguna condición del contrato (por ejemplo, no ha constituido el aval o no ha entregado la casa en plazo): se debe presentar un requerimiento de resolución a través del juez del concurso y la reclamación de las cantidades entregadas. El comprador se convierte en acreedor.

2. La promotora no ha incumplido pero el comprador no quiere continuar obligado por la compraventa: lo más lógico es que el comprador pierda las cantidades aportadas si no encuentra una causa legal para resolver el contrato. Aunque el promotor pudiera exigirle el cumplimiento del compromiso de adquisición, en la práctica esto no suele suceder. El comprador nunca sería un acreedor.

3. Promotora y comprador incumplen: para que una de las partes pueda exigir el cumplimiento a la otra se requiere que aquélla haya cumplido su obligación. Este caso podría suponer la consideración del comprador como acreedor por las cantidades aportadas hasta que dejó de cumplir.

Documentación. Para emprender las actuaciones pertinentes es preciso presentar original (o 'copia autenticada' por un notario) y dos copias adicionales de los contratos de reserva y de compraventa (si los hay), de los recibos de pago y del resto de la documentación relacionada con el caso.

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