Resumen reunion afectados Fercler con la OCU

Resumen Reunión con la OCU

Alcalá de Henares, 6 de Octubre de 2008

Al final, después del malentendido de la semana pasada, conseguimos reunirnos con el director de la OCU, José María Múgica, y un abogado experto en procesos concursales, Carlos Yunta.

El lugar elegido fue la sede de la Asociación de Vecinos de Alcalá de Henares. Puntuales, a eso de las 19.00 estábamos un gran número de afectados en la sede, esperando impacientes la llegada de los representantes de la OCU, que, con un cierto retraso originado por el denso tráfico de la ciudad de Alcalá, pudieron llegar pasados diez minutos de las siete.

Antes de tratar los temas que nos reunían, José María Múgica expresó sus disculpas por el malentendido que originó el desafortunado plantón y por el retraso en su llegada.

Concurso de Acreedores

En primer lugar, los representantes de la OCU trataron de explicarnos de forma "sencilla" en qué consistía un Concurso de Acreedores. A medida que iban profundizando en la explicación, fueron particularizando la información con las posibilidades que se nos planteaban.

Objetivo

Según palabras del abogado experto, un Concurso Voluntario de Acreedores no busca otra cosa que dar salida a la empresa. Trata de saldar deudas, hacer una fotografía de la situación actual de la empresa y evaluar cuanto viables es reflotarla. Todo esto a costa, muchas veces, de los Acreedores.

Acreedores

Todos los clientes de Fercler (Martinsa-Fadesa) son Acreedores por derecho propio de la empresa, pues nosotros estamos pagando unas cantidades a cambio de una vivienda. Cualquiera persona que aparezca en la contabilidad de la empresa, esta automaticamente dentro del concurso de acreedores. Dentro del Concurso de Acreedores, podemos optar por comunicar el crédito y participar activamente en el mismo. Pero el hecho de comunicar el credito, no nos da potestad para realizar impugnaciones o comunicación alguna por nosotros mismos, sino que para ello y será necesario tener una representación ante el juzgado, mediante un procurador y abogado. 

Acreedor de Obligación de Hacer y Acreedor Contingente

Dentro de los distintos tipos de Acreedores dentro de un Concurso, están los Acreedores de Obligación de Hacer y los Acreedores Contingentes. En teoría, nuestro caso es el primero, pues la empresa, Fercler, tiene la obligación de hacer nuestra promoción porque así ha firmado (hemos firmado) en los contratos de compra-venta. Carlos, el Abogado Experto, nos comentó que podía darse el caso que la Administración Concursal pudiera calificarnos como Acreedores Contingentes.

Plazos

El proceso concursal, según nos comentaron los representantes de la OCU, puede variar desde meses hasta años. Sin ir más lejos, el proceso Concursal de Forum-Afinsa va camino de los siete años. Es difícil determinar en este momento cuanto durará y hasta cuando nos afectará. La principal idea de la OCU, la cual han repetido varias veces, es que ellos van hasta el último momento, sin prometer nada, simplemente luchando día a día por los intereses generales de los representados.

Los primeros plazos que se deben cumplir son el de Comunicación de Créditos, que para Fercler termina el 19 de Octubre y para Martinsa-Fadesa el 25 del mismo mes. En esas mismas fechas termina el periodo máximo de presentación del convenio adelantada por parte de la empresa, lo cual no acaba de quedarnos del todo claro según informaciones publicadas en distintos medios de comunicación. 

El siguiente plazo vencerá en dos meses, aproximadamente el 18/25 de Diciembre. En ese momento, los Administradores deberán presentar ante el juzgado el Informe de la situación actual de la empresa. Esta situación será una foto no excesivamente precisa de la empresa, pero que servirá como punto desde el cual evolucionará los siguientes informes. En base a este informe, se seguirá un camino u otro según los intereses generales de los afectados, particularizando si cabe en cada grupo de promociones con condiciones similares.

Los siguientes plazos, algo más complejos, no han sido aclarados del todo.

Derechos Contraídos

Por el hecho de haber firmado un contrato de compra-venta con Fercler, tenemos el derecho de obtener una casa. Este derecho no es modificable por la Administración Concursal, salvo por convenio. Cuando se emite un convenio, se pueden modificar los plazos hasta en 5 años y el dinero hasta el 50%. Para el caso de las viviendas no es tan fácilmente cuantificable, puede conllevar medidas que reduzcan el gasto como un cambio de las calidades de las viviendas, retrasos en la ejecución de la obra, reducción de personal... Ante lo cual poco podríamos hacer. En este supuesto, el mayor perjudicado es el Acreedor: nosotros.

Convenio Adelantado

Existe la posibilidad de que Martinsa-Fadesa (Fercler) presente un convenio adelantado que busque solventar la situación crítica de la compañía y reflotarla. Ese convenio adelantado, según palabras del abogado, debería presentarse antes del periodo de comunicación de crédito (25/oct y 19/oct respectivamente). La presentación de este convenio no implica la aprobación definitiva, sino que deberá ser revisada por el juez y aceptada por más de la mitad de los acreedores. Según noticias publicadas en prensa, parece que Martinsa tiene intención de hacerlo y presentarlo cuanto antes. En el caso de Fercler, no sabemos nada.

Consignación de Cuotas

Se planteó la situación de los afectados que no estaban pagando los pagarés porque no se los están cobrando. Ante la pregunta de si convenia o no consignar estas cuotas en una cuenta especial, el abogado fue bastante claro. Poder se puede hacer, pero es totalmente accesible ese dinero a Martinsa. De hecho, según comentó, en cuanto los administradores sean conscientes de que ese dinero se está consignado tratarán de hacerse con ello. Finalmente comentó que consignar el dinero agrava y atrasa el concurso.

Resolución del Contrato

Dentro de todas las opciones que se plantearon, una de las más comentadas fue esta. El momento de hacerlo fue tratado en multitud de preguntas de los afectados al abogado. En general, Carlos se refirió a que la resolución del contrato (en nuestro caso por incumplimiento de la parte vendedora por no disponer de aval) sería más factible fuera del concurso que dentro de él, puesto que esto entraría en conflicto con la finalidad del concurso. Lo que si quedó claro, es que en caso de conseguir resolver el contrato por incumplimiento, nuestro crédito se convertiria en crédito contra la masa, que son los que tienen mayor prioridad (por orden c. contra masa, prioritarios, ordinarios y subordinados) a la hora de pagar la deuda a los acreedores. Además, según comentó, supone un precedente para todas las promociones de Fercler y, si una sola persona resuelve el contrato y esta resolución es aprobada, todos los clientes en la misma situación podrían resolver el contrato si quisieran, dejando la cuenta de activos de la empresa a cero. Esto repercutiría en la imposibilidad de poder pagar a todos los acreedores y no es la finalidad que persigue el Concurso de Acreedores. Insistió en varias ocasiones que es muy complicado que se produzca esta situación si es a petición nuestra, por el simple hecho de sentar precedente. De todas formas, indicó que en el informe de los Administradores, cuya primera versión se conocerá en dos meses, se indicará qué promociones son o no viables, y por tanto la empresa decidirá cuales resolver y cuales no, siempre de acuerdo a los intereses del Concurso.

Como consejo, nos dijo que conviene esperar a ese informe y valorar entonces qué opciones se plantean. Las opciones que nos comentó por encima serian continuar si el informe revelara que es posible la viabilidad de la empresa, tratar de rescindir todos nuestros contratos y recuperar lo más posible de nuestro dinero, e incluso si el informe revelará desviaciones extrañas de dinero, ir por lo penal contra ellos por estafa. Conviene ver si Fercler tiene capacidad para afrontar sus obligaciones de hacer para con nosotros y entonces, solo entonces, plantear las distintas posibilidades.

Avales

Como muchos sabemos, nuestras cantidades no están avaladas. Según el abogado, en caso de que exista algún aval, o alguna gestión para conseguirlo, se conocerá en el informe de los Administradores. Están incumpliendo su contrato y por tanto es posibles resolverlo, pero en esta situación concursal el proceso puede ser lento y poco interesante. Conviene esperar al famoso informe para ver en qué punto estamos y así poder decidir.

Representación de la OCU

En este apartado vamos a detallar lo comentado en la reunión con respecto al trabajo de la OCU en el proceso Concursal.

Como

La OCU, desde el momento que han aprobado el personarse en proceso concursal, han seleccionado un bufete de abogados especialistas en procesos concursales para la defensa de sus socios. Sean 1 o 10.000, el tratamiento del proceso será idéntico, teniendo más peso cuanta más socios haya afectados y representados.

La forma de trabajar se basará en el continuo seguimiento del proceso concursal, validando en cada fase que los intereses generales de sus representados van cubriéndose. 

En esta primera fase, una vez que los socios de la OCU afectados hagan llegar la documentación a ellos en el plazo fijado (antes del Lunes 13 de Octubre) la asociación enviará al juzgado de Coruña los datos de los afectados comunicando la deuda de cada uno de ellos.

En un plazo de dos meses, los Administradores Concursales deberán emitir un informe de la situación actual de la empresa. En ese informe, además de analizar cada una de las promociones/situaciones de la empresa, deberán detallar cada una de las deudas que la empresa, Fercler, tiene. En ese listado de deudas deberán aparecer las personas que así hayan hecho llegar sus documentos. La OCU, mediante su procurador y letrado, podrá acceder a ese informe y revisar que todos los datos de sus afectados son correctos. En ningún caso, a titulo personal nadie podrá acceder a ese informe. Solo lo harán procuradores y letrados que representen a los afectados.

Aunque la comunicación del crédito no sea algo necesario, conviene poner interés en ello porque por cualquier problema pueden no tener los datos correctos y rectificar el informe puede ser algo bastante costoso.

Hasta donde llegan

"Hasta el final". Son palabras textuales del director de la OCU, José María Múgica. Por mucho que dure el proceso y por mucho que haya que pelear por los intereses generales, la OCU se compromete a llegar hasta el final del proceso. Ponen como ejemplo, esperamos que no sea nuestro caso, un caso que empezó en el año 1981 y que todavía están realizando gestiones en favor de los afectados socios. 

Es un proceso seguramente largo, pero ellos dicen estar comprometidos con la situación y harán todos los esfuerzos necesarios por seguir con nosotros hasta el final.

Variantes

La OCU establecera una dirección juridica comun para todos los afectados, es muy posible que durante el proceso, haya gente que no esté de acuerdo con la línea de la OCU, porque prefieran por ejemplo recuperar el dinero, o parte de él, a estar peleando varios años por una casa. La OCU en ese sentido nos ha dicho claramente que cualquiera de sus afectados es muy libre de dejar la asociación. De hecho, el proceso de cambio de representación (o abogado) denominado solicitud de "venia" en la OCU es un proceso gratuito.

Vías Informativas

Durante el proceso, los afectados socios de la OCU podrán estar informado por los medios comunes a todos los socios: teléfono, mail y página web. 

Al margen de estas vías informativas, la OCU nos irá notificando a través de emails, boletines, revistas, y quizás también reuniones, las distintas circunstancias que vayan aconteciendo.

Documentación

Para ser representado por la OCU, deberá presentarse en sus oficinas antes del Lunes 13 de Octubre los siguientes documentos:

• Fotocopia del DNI de los titulares
  
• Fotocopia del Contrato de Compra/Venta o del Documento de Reserva
  
• Hoja de Encargo
  
• Hoja de Comunicación de Deuda
  

Los dos documentos últimos serán publicados en cuanto el director de la OCU, el sr. Múgica, nos los haga llegar.

En el caso de los afectados de nuestra promoción, Fercler de Espartales Norte, hemos decidido quedar el próximo Miércoles y Jueves para recoger la documentación de todos y poder llevarla antes del Lunes. En breve se publicará las horas y lugar para entregar esa documentación.

Asociarse

Para ser socio de la OCU basta con llamar al teléfono: 91.300.91.54 o a través de su web: www.ocu.org

La promoción para acciones colectivas es de dos meses gratis, y el primer año la cuota a mitad de precio. Sale por casi 5 € al mes el primer año.

Consejos

Primero: Comunicar el crédito en el Concurso. Ya sea a través de ellos o a título personal.

Segundo: No aceptar ningún pacto con la empresa sin haberlo consultado con un abogado. Los pactos de lo coges ya o nada no son válidos. En todos los casos nosotros saldremos perdiendo.

Tercero: Estar informados. Ser parte activa del Concurso para no perder oportunidades ni derechos.

Conclusiones

En general, la sensación de los presentes en la reunión fue más que positiva. No nos prometieron nada, no nos aseguraron nada, pero si nos explicaron de forma clara qué es y cómo se lleva un Concurso de Acreedores. Nos explicaron las etapas, las fases, los tiempos, y sobretodo, nos mostraron el abanico de posibilidades respecto a nuestra situación.

Muchos de nosotros ya somos socios, otros tantos se harán socios en breve. En todo caso, desde aquí queremos animar a todos los afectados a ser partícipes del Concurso de forma activa: comunicar el crédito es el primer paso. 

Los interesados en participar con nosotros y con la OCU, deberéis reunir la documentación antes del viernes y hacérnosla llegar a nosotros en las próximas reuniones destinadas a ello, o presentarla directamente en la sede de la OCU antes del Lunes 13 de Octubre.